Košík
neodkladné opatrenie

Prečo sú samostatné apartmány a ich výstavba nelegálne?

Pri výstavbe nových obytných komplexov sa občas zvykne obchádzať územný plán tým, že sa byty premenujú na „apartmány“. Apartmány sú údajne nebytové priestory, ktoré možno postaviť aj na plochách určených pre občiansku vybavenosť. Ďalej si vysvetlíme, prečo tomu tak nie je a prečo táto prax odporuje platnému právu.

Apartmány“ spĺňajú definíciu bytu

Problémom je, že tieto „akože apartmány“ kompletne spĺňajú zákonnú definíciu bytu. Zákon č. 182/1993 Z. z. byt definuje ako súbor miestnosti trvalo určených na bývanie, pričom zákon nespresňuje, či má ísť o trvalé alebo prechodné bývanie. Pre definíciu bytu je teda dĺžka pobytu irelevantná. Dokonca vyhláška č. 277/2008 Z. z. priamo umožňuje, aby bol aj byt používaný na prechodné bývanie. Bolo by aj dosť zvláštne, keby štát reguloval, ako často môže majiteľ byt užívať.

Zákonná definícia bytu:

„Bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.“

Apartmán ako samostatný priestor zákon nepozná

Legálnu definíciu apartmánu nájdeme vo vyhláške č. 277/2008 Z. z., ktorá bola vydaná na účely kategorizácie ubytovacích zariadení. Podľa nej však apartmán nie je samostatný bytový alebo nebytový priestor a ani to nie je samostatná kategória ubytovacieho zariadenia. Apartmán sa tu chápe len ako súčasť ubytovacieho zariadenia – apartmánového domu, prípadne apartmánového hotelu. Vyhláška č. 277/2008 Z. z. upravuje apartmán pod nadpisom „Charakteristika jednotlivých častí ubytovacích zariadení a požiadavky na ich vybavenosť .“ Je definovaný nasledovne:

Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Apartmán v prípade apartmánového domu je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať i apartmánovým bytom.“

Kategórie ubytovacích zariadení:

kategórie ubytovacích zariadení

Keď však z apartmánu vytvoríme právne samostatný priestor, ktorý môže mať samostatného vlastníka, už sa nejedná o apartmán ako súčasť ubytovacieho zariadenia, ale ide o právne samostatný priestor určený na bývanie (ubytovanie), čiže byt. Takýto priestor plne vyhovuje definícii bytu a hoci ho stavebníci radi nazývajú „apartmánom“ (aby obišli územný plán), nie je to apartmán.

Znaky bytu sú:

  • účelom slúži na bývanie,
  • právna samostatnosť – ide o samostatný subjekt z hľadiska práva (nie je iba súčasť stavby, ale možno ho samostatne predávať alebo darovať),
  • je určený rozhodnutím stavebného úradu (len stavebný úrad môže vyhlásiť súbor miestností za samostatný byt),
  • hmotné znaky (ide o miestnosť, alebo o súbor miestností).

Aj názor Úradu geodézie, kartografie a katastra SR vyslovený v katastrálnom bulletine č. 3/07 vychádza z toho, že mnohé samostatné „apartmány“ sú v skutočnosti bytmi a tak sa ako byty aj zapisujú na list vlastníctva.

Rozdiely medzi bytom a apartmánom

Z uvedeného vyplýva, že dva hlavné rozdiely medzi bytom a apartmánom sú:

1. Apartmán nie je právne samostatným priestorom, kým byt právne samostatným priestorom je. Apartmán musí byť súčasťou apartmanového domu alebo hotela – žiadny zákon ani vyhláška ho ako právne samostatný priestor nepozná. Naopak, apartmán je vyhláškou č. 277/2008 Z. z. definovaný iba ako súčasť ubytovacieho zariadenia, nikdy nie ako samostatný priestor. Preto ho nemožno ako samostatný priestor ani schváliť v rozhodnutí stavebného úradu.

2. Apartmán je určený na podnikanie, konkrétne na poskytovanie ubytovacích služieb, byt nemá takéto určenie. Vlastník apartmánu je teda zásadne odlišný od jeho užívateľa. Byt je spravidla užívaný vlastníkom, alebo ho vlastník dá do nájmu, obvykle však neslúži na poskytovanie ubytovacích služieb.

Nezákonný postup v praxi a dôsledky

Stavebné úrady teda postupujú nezákonne, ak v stavebnom povolení alebo v kolaudačnom rozhodnutí povolia apartmán ako samostatný priestor (bytový či nebytový). Samostatný priestor určený na bývanie (prechodné, či trvalé) je podľa zákonnej definície vždy bytom. Následne kataster v podstate už ani veľmi nemá na výber a na základe právoplatného kolaudačného rozhodnutia „apartmány“ zapíše ako byty. Porušenie územného plánu je tým dokonané a na mieste kde mala byť občianska vybavenosť sú zrazu byty.

Nejde len o porušovanie práva. Obchádzanie územného plánu a špekulácie s pojmom „apartmán“ majú priame dopady na kvalitu života v mestách. Ak sú na plochách občianskej vybavenosti budované apartmány, ktoré sú z právneho hľadiska byty, zvyšuje to nároky na parkovanie, na kapacitu ciest, na odvoz odpadu, škôlky atď. Územie to jednoducho kapacitne nezvláda. S touto nezákonnou praxou už začali bojovať napríklad v Bratislave (pozri odkaz).

Ako napraviť nezákonnosť?

Tu je potrebné poznamenať, že ktokoľvek môže takéto porušenie územného plánu zo strany stavebného úradu napadnúť podnetom na protest prokurátora. Okresný úrad, ktorý takéto rozhodnutia zapisuje do katastra, má dokonca povinnosť nezákonné rozhodnutie oznámiť príslušným orgánom (prokuratúre) v zmysle § 27 katastrálneho zákona. Ak sa dostane takéto nezákonné rozhodnutie na zápis do katastra, musí sa v zmysle fikcie správnosti úradných aktov zapísať, avšak súčasne by mal okresný úrad prokuratúre signalizovať porušenie zákonnosti a územného plánu v územnom a stavebnom konaní.

Ako by mali úrady a stavebníci postupovať?

Pokiaľ chce niekto na plochách občianskej vybavenosti stavať ubytovacie zariadenie poskytujúce ubytovacie služby, mal by zvoliť niektorú z kategórii ubytovacích zariadení podľa vyhlášky č. 277/2008 Z. z. Apartmány takouto kategóriou nie sú, môžu byť len súčasť iného ubytovacieho zariadenia. Ak teda niekto v projekte predloží stavebnému úradu na schválenie samostatné apartmány ako občiansku vybavenosť, koná v rozpore so zákonom č. 182/1993 Z. z., vyhláškou č. 277/2008 Z. z. a spravidla porušuje aj územný plán. Stavebný úrad by mal jeho žiadosť posúdiť podľa obsahu – t. j. „apartmány“ by mal posúdiť ako byty (§ 19 ods. 2 Správneho poriadku) a pre nesúlad s územným plánom žiadosť zamietnuť podľa § 37 ods. 4 stavebného zákona.

Partnerom blogu je advokátska kancelária MaxLaw, s. r. o.
Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *