Overenie pozemku je súbor krokov, ktorými si kupujúci (aj predávajúci) preverí právny, technický a faktický stav parcely ešte pred podpisom rezervačnej či kúpnej zmluvy. Cieľ je jednoduchý: vedieť, čo presne kupujem/predávam, či s tým môžem nakladať a aké riziká na mňa číhajú.
Kedy sa overenie pozemku robí?
- Pri kúpe pozemku: pred uzavretím akejkoľvek zmluvy (aj rezervačnej) a určite pred zaplatením zálohy či celej ceny.
- Pri predaji pozemku: ešte pred inzerciou – aby ste vedeli, čo ponúkate, čo treba dočistiť (ťarchy, nájom, prístup), a stanovili reálnu cenu.
- Pri plánovaní výstavby na vlastnom pozemku: na potvrdenie, že pozemok je stavebne využiteľný (územný plán, inžinierske siete, ochranné pásma atď.).
Čo všetko si overujeme (prehľad podľa oblasti)
1) Právny stav v katastri
- List vlastníctva (LV): vlastníci, spoluvlastnícke podiely, spôsob nadobudnutia.
- Ťarchy a obmedzenia: vecné bremená (prechod, IS), záložné práva, exekúcie, predkupné práva, zákaz nakladania, poznámky spornosti.
- Plomby: signál prebiehajúceho konania – môže ovplyvniť prevod.
- Druh pozemku a parcela: C-KN vs. E-KN, výmera, kultúra (orná pôda, trvalý trávny porast, zastavané plochy).
- Nájmy/pachty: či je pozemok prenajatý (napr. poľnohospodárovi), na aký čas a s akými právami.
2) Územno-plánovacie a stavebné obmedzenia
- Územný plán obce/mesta: či je pozemok v zastavanom/nezastavanom území, jeho funkčné využitie (bývanie, zeleň, priemysel).
- Regulačné podmienky: koeficienty zastavanosti, výškové limity, záväzné regulatívy.
- Stavebná uzávera alebo územné rozhodnutia v okolí: plánované cesty, vedenia, zmeny dopravy.
3) Prístup a dopravné napojenie
- Právne zabezpečený prístup: vlastná prístupová parcela alebo vecné bremeno cesty/prechodu.
- Skutočný stav cesty: reálne zjazdná? verejná alebo súkromná? Zimná údržba?
4) Inžinierske siete a ochranné pásma
- Dostupnosť sietí: voda, kanalizácia/žumpa, elektrina, plyn, optika; kapacity a podmienky pripojenia (vyjadrenia správcov).
- Ochranné pásma: elektrické vedenia, plynovody, vodné zdroje, železnica, cesty – obmedzenia umiestnenia stavieb.
- Vecné bremená sietí: práva správcov vstupu na pozemok.
5) Geodézia a hranice
- Súlad výmery a priebehu hraníc: porovnanie katastra so skutočným stavom; ak treba, geometrický plán alebo vytýčenie hraníc geodetom.
- Rozdiel C-KN vs. E-KN: pri E-KN častejšie vznikajú nepresnosti v teréne.
6) Poľnohospodárska a lesná pôda
- BPEJ / bonita: ovplyvňuje poplatky pri vyňatí z poľnohospodárskeho pôdneho fondu.
- Vyňatie z PPF (ak chcete stavať): preveriť, či je potrebné a aké budú náklady/podmienky.
- Režimy obhospodarovania: dlhodobé nájmy, užívatelia, spoločná nehnuteľnosť, pozemkové spoločenstvá.
7) Ochrana prírody, záplavy, geológia
- CHKO, Natura 2000, ochranné pásma vodných zdrojov: vplyv na možnosť výstavby a obmedzenia.
- Záplavové územia a povodne (Q100): riziko zatopenia, potreba zvýšených opatrení.
- Stabilita podložia: svahy, zosuvy, podzemná voda (prípadne odporúčanie na inžiniersko-geologický prieskum).
8) Environmentálne a iné riziká
- Staré záťaže: bývalé skládky, chemické prevádzky v okolí.
- Hluk a doprava: blízkosť ťažkej dopravy, železnice, priemyslu.
- Susedské vzťahy a faktické užívanie: ploty, zásahy, neoficiálne prechody.
9) Finančné a daňové súvislosti
- Reálna trhová cena: porovnanie s nedávnymi predajmi v lokalite.
- Daň z nehnuteľností a budúce náklady: sadzby obce, poplatky za vyňatie, napojenia sietí, prístup.
Ak chcete aby som vám s overením pozemku pomohol, kontaktujte ma.
