Zo všetkých druhov nehnuteľností (stavby, pozemky, byty a nebytové priestory) je prevod bytu po právnej stránke najkomplikovanejší.
Ako postupovať pri predaji bytu?
Kúpna zmluva je tu najdôležitejším dokumentom a v ideálnom prípade práve ona poskytuje pre zmluvné strany manuál ako postupovať pri predaji bytu. Ak vám teda zmluvu vyhotoví dobrý právnik, v podstate ju už len stačí podpísať a postupovať podľa nej. Zmluva by mala zachytávať úmysly zmluvných strán, popis bytu, jeho vady, spôsob odovzdania, spôsob odstraňovania nedostatkov v katastrálnom konaní, termín nasťahovania a podobne.
Čo všetko má obsahovať kúpna zmluva na byt je upravené až v troch zákonoch – 1. v Občianskom zákonníku, 2. v katastrálnom zákone a 3. v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993 Z. z.). Spolu ide o viac ako 20 obsahových náležitostí, ktoré treba v zmluve uviesť, inak vám kataster nového vlastníka nezapíše. Nie je preto prekvapením, že predaj bytu je v praxi najproblematickejší a zmluvy často obsahujú chyby. Tu je 5 z nich, s ktorými som sa v praxi stretol najviac:
1. Vyhlásenie o nedoplatkoch
Povinnou prílohou zmluvy o prevode bytu je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, fond opráv…). Ak je byt vo vlastníctve viacerých spoluvlastníkov, musia byť vo vyhlásení uvedení všetci. Účastníci realitnej transakcie niekedy zabudnú na túto prílohu, alebo ju pripoja len k jednej z dvoch zmlúv, ktoré sa predkladajú katastru. V texte zmluvy často chýba údaj o tom, že je k nej nejaká prílohu. Ak uvedené vyhlásenie nie je k zmluve priložené, zmluva je neplatná a zápis do katastra je potrebné zamietnuť. Oprava neplatnej zmluvy pomocou dodatočného pripojenia vyhlásenia nie je možná, no vkladári to často umožňujú.
2. Pozemok pod bytovkou a priľahlý pozemok
Zákon vyžaduje, aby sa v zmluve uvádzalo označenie pozemku pod bytovkou, ako aj označenie priľahlého pozemku. Definícia priľahlého pozemku v zákone je veľmi strohá, má ísť o pozemok „patriaci k bytovému domu“. Okrem označenia pozemku (parcelné číslo, druh, výmera), je povinnou súčasťou zmluvy aj popis práv k zastavenému pozemku a k priľahlému pozemku. Inými slovami, je potrebné uviesť, aké práva k pozemku majú vlastníci byov. V praxi budú buď spoluvlastníci pozemku, alebo budú mať k nemu zákonné vecné bremeno. Veľa ľudí túto obsahovú náležitosť ignoruje, hoci aj toto je dôvod na zamietnutie zápisu.
3. Podiel na spoločných častiach domu
Spoločné časti bytovky (napr. chodby a obvodové múry) sú v spoluvlastníctve všetkých majiteľov bytov. Ku každému bytu teda patrí aj podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu, prípadne aj podiel na pozemku. Tento podiel vždy prechádza na nového vlastníka (kupujúceho) spolu s bytom. Ak ho v zmluve neuvediete, opäť si predaj bytu veľmi skomplikujete a bude potrebné uzavrieť novú zmluvu.
4. Popis spoločných častí, popis vybavenia a príslušenstva bytu…
Aby toho nebolo málo, zákon vyžaduje, aby zmluvné strany vymenovali spoločné časti domu, vybavenie bytu a ďalšie podrobnosti. Úradníci katastra v praxi nechodia do terénu a neskúmajú, či je v zmluve uvedený každý kvetináč, niečo však uviesť treba. Pojmy ako „spoločné časti domu“ a „spoločné zariadenia domu“ sú definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Definícia príslušenstva bytu je uvedená v Občianskom zákonníku (§ 121). Ak na túto náležitosť zabudnete, budete mať opäť problémy.
5. Chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti
Akékoľvek zmluvy predkladané katastru nesmú obsahovať chyby v písaní a počítaní, a ani iné zrejme nesprávnosti. Na rozdiel od vyššie uvedených pochybení, nie sú chyby v písaní, počítaní a iné zrejme nesprávnosti dôvodom na zamietnutie zápisu, ale len dôvodom na prerušenie konania. Pri takejto chybe úradník katastra vyzve zmluvné strany, aby si zmluvu opravili dodatkom a určí im na to lehotu. Podľa nedávnej novely katastrálneho zákona niektoré zrejmé chyby (§ 42 ods. 6) už nemusia viesť k prerušeniu konania a kataster si zistí správne údaje aj sám (napr. preklep v mene).
Zákon nevymedzuje, čo sa rozumie pod „chybami v písaní, počítaní a inými zrejmými nesprávnosťami“. V praxi pôjde napríklad o preklepy, alebo chybne vypočítanú podlahovú plochu bytu. Aj tu je však potrebné rozlišovať o aký preklep ide. Ak zo zvyšku zmluvy nie je zrejmý správny údaj a chybou sa zásadne mení právna situácia (napr. preklep v cene alebo v čísle bytu), prerušenie konania a použitie dodatku obvykle neprichádza do úvahy. Takýto závažný preklep nezriedka spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy, a to sa už dodatkom napraviť nedá. Na absolútne neplatnú zmluvu sa od začiatku nazerá, akoby nikdy nevznikla.
Viac návodov, vzorov a judikátov nájdete v knihe Pozemky, Stavby, Byty.
