Katastrálny zákon znemožňuje predať niektoré stavby (§ 46)

Aby aj bežní čitatelia lepšie pochopili v čom je katastrálny zákon problematický, je najprv potrebné urobiť si malý exkurz do základných pojmov.

Definícia nehnuteľnosti

V bežnej reči pod pojmom nehnuteľnosť rozumieme pozemky a stavby. Táto definícia nehnuteľnosti nie je podľa platného práva úplne presná. Platné právo (§ 119 Obč. zákonníka) pod pojem nehnuteľnosť nezahŕňa všetky stavby, ale len tie, ktoré sú spojené so zemou pevným základom (napr. bežný rodinný dom).

Ak stavba nie je spojená so zemou pevným základom, nejedná sa o nehnuteľnosť a ide teda o hnuteľnú vec (napr. novinový stánok).

Rozlišujeme teda tieto stavby:

1. nehnuteľné, ktoré sú spojené so zemou pevným základom a
2. hnuteľné, ktoré nie sú spojené so zemou pevným základom.

Do katastra nehnuteľností, ako už jeho názov naznačuje, sa zapisujú iba nehnuteľné stavby. Problém je v tom, že nie všetky.

Čo hovorí katastrálny zákon?

Novelou katastrálneho zákona č. 212/2018 Z. z. došlo k zmene v tom, že do katastra môžu byť zapísané už iba tie nehnuteľné stavby, ktoré sú ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou (§ 46 ods. 2). Nehnuteľné stavby, ktoré toto nespĺňajú (napr. parkovisko, tribúna, či solárne panely), nemožno zapísať do katastra.

Občiansky zákonník však vyslovene vyžaduje, aby pri predaji každej nehnuteľnosti bol vykonaný zápis (vklad) do katastra (§ 133 ods. 2).

Na jednej strane teda Občiansky zákonník vyžaduje, aby pri predaji bola každá nehnuteľnosť zapísaná do katastra, no na druhej strane katastrálny zákonzápis niektorých nehnuteľných stavieb do katastra vylučuje. Katastrálny zákon teda vylučuje to, čo Občiansky zákonník požaduje.

Príklad

Napríklad tribúna pri ihrisku je stavba pevne spojená základom so zemou, avšak nemá obvodové steny ani strechu. Je to teda nehnuteľnosť, pri ktorej predaji Obč. zákonník vyžaduje zápis do katastra, no podľa katastrálneho zákona nemôže byť v katastri zapísaná…

Obmedzenie vlastníka

Tento rozpor v právnych predpisoch znemožňuje vlastníkom niektorých stavieb nakladať s ich vlastníctvom, a to bez toho, aby to tvorca zákona zdôvodnil. Takáto diskriminácia niektorých vlastníkov je ťažko vysvetliteľná a ani v dôvodovej správe k novele č. 212/2018 Z. z. nie je uvedené, prečo kataster niektoré nehnuteľnosti neeviduje. Zákonodarca pravdepodobne chcel dosiahnuť, aby sa do katastra zapisovalo menej stavieb a evidencia bola prehľadnejšia, no tento úmysel uskutočnil nevhodným spôsobom a necitlivo obmedzil vlastnícke práva k nezanedbateľnému počtu stavieb.

Do budúcna by bolo vhodné tento nesúlad odstrániť a jednoznačne v zákone vyriešiť spôsob predaja nehnuteľností, ktoré sa do katastra nezapisujú.

Sporné prípady

Sporné prípady, kedy sú pochybnosti o tom, či sa stavba zapíše do katastra, rieši Úrad geodézie, kartografie a katastra SR. Na jeho stránke nájdete rozhodnutia, kde sa takýmito spornými prípadmi zaoberal. Hoci rozhodnutia nie sú najlepšie odôvodnené, poskytujú prehľad o tom, ktoré stavby sú predmetom evidovania v katastri a ktoré nie.

Ak vás zaujímajú ďalšie nedostatky katastrálneho zákona, o niektorých som písal aj tu.