Prečo potrebujeme sceľovanie pozemkov?
Rozdrobenosť pozemkov nie je v súčasnosti najväčším problémom našej krajiny, no nepochybne je to problém, ktorý dennodenne komplikuje život občanov v rôznych oblastiach. Existencia veľkého počtu malých parciel a podielov komplikuje tak poľnohospodársku výrobu, ako aj výstavbu, územné plánovanie a spravovanie katastra. Rozdrobené pozemky je ťažšie prenajať, obrábať a aj predávať. Listy vlastníctva so stovkami vlastníkov a ťažko vypočítateľnými podielmi komplikujú a spomaľujú prácu katastra. Stavebné a súdne konania sú pre veľké množstvo účastníkov náročné na papier, elektrinu aj čas. Mnohé pozemky, sú nevyužívané, pretože veľké množstvo spoluvlastníkov len ťažko hľadá dohodu ako s pozemkom hospodáriť. Vykupovanie spoluvlastníckych podielov je náročné, pretože je nutné vyjednávať so všetkými spoluvlastníkmi ohľadom ich predkupných práv.
Drobenie pozemkov je dôsledkom nevhodnej právnej úpravy v minulosti ako aj v súčasnosti. Hoci už dnes máme niekoľko právnych noriem, ktoré majú zamedziť vzniku príliš malých pozemkov, prax ukazuje, že je to stále málo a nič zásadné sa nemení.
Ako začať sceľovanie pozemkov?
Ako jedno z najpopulárnejších opatrení proti drobeniu pozemkov sa spomínajú pozemkové úpravy. Tie sú však finančne nákladné. K dispozícii máme niekoľko jednoduchších riešení, ktoré sa dajú zaviesť bez toho, aby sme míňali peniaze daňových poplatníkov a kompletne prekresľovali katastrálne mapy. Sú to tieto opatrenia na sceľovanie pozemkov:
- Úprava správneho poplatku
- Zrušenie predkupného práva spoluvlastníkov
- Zrušenie geometrických plánov pri zlučovaní parciel
- Zákaz drobenia pre intravilán
- Dôsledne dodržiavať Stavebný zákon (§ 39b ods. 3)
1. Úprava správneho poplatku
Mnohé pozemky a podiely majú výmeru niekoľko metrov štvorcových a minimálnu cenu. Spoluvlastníkom sa teda neoplatí vykupovať ich, pretože poplatok za prepísanie pozemku v katastri je vyšší ako hodnota pozemku, či podielu. V súčasnosti je bežný poplatok za zapísanie jednej zmluvy do katastra 66 eur. Tento poplatok by sa pri malých pozemkoch (napr. do 10 m2) mohol upraviť tak, aby neodradzoval kupujúcich. Minimálna sadzba poplatku do 10 m2 by mohla byť 5 eur, a pre pozemky vo výmere 10 až 30 m2 by bol poplatok 30 eur. Úplné oslobodenie od poplatku nepovažujem za vhodné, pretože by mohlo viesť k zahlcovaniu katastra nekvalitnými návrhmi.
2. Zrušenie predkupného práva spoluvlastníkov
Predkupné práva spoluvlastníkov v súčasnosti značne komplikujú zlučovanie podielov. Toto predkupné právo znamená, že ak má pozemok napríklad troch spoluvlastníkov a niektorý chce predať svoj podiel (napr. cez inzerát), musí ho najprv ponúknuť ostatným dvom spoluvlastníkom za rovnakú cenu. Proces výkupu podielov to predlžuje a často aj predražuje, pretože každý spoluvlastník sa dozvie za akú cenu predal podiel iný spoluvlastník. Predkupné právo dnes nemá v podstate žiadne opodstatnenie, sťažuje zlučovanie podielov a v konečnom dôsledku aj využívanie pozemkov.
Predkupné právo by sa mohlo zrušiť nielen pri obyčajnom spoluvlastníctve, ale aj pri podieloch v pozemkovom spoločenstve (v urbári). Pozemkové spoločenstvá dnes slúžia snáď už iba ako príklad historického prežitku v našom právnom systéme. Ich pôvodná úloha – poskytovať obyvateľom dediny drevo a pastvu pre dobytok, sa dnes takmer nerealizuje. Občania pozemky v urbári spravidla nijako nevyužívajú a hospodári s nimi obvykle len úzka skupina osôb vo vedení urbára (pozemkového spoločenstva).
3. Zrušenie geometrických plánov pri zlučovaní parciel
V prípade, že vlastníte dva pozemky, ktoré sú vedľa seba a chcete ich zlúčiť do jedného, potrebujete na to zaplatiť geodeta a dať mu vyhotoviť geometrický plán. Jeho výsledkom je v podstate len zrušenie hranice (čiary) medzi týmito pozemkami v mape katastra. Ak by sa príslušným spôsobom upravil katastrálny zákon, odpadla by povinnosť vyhotoviť tento nezmyselný geometrický plán a pracovník katastra by jednoducho iba vymazal hranicu medzi parcelami a pozemky v mape zlúčil.
4. Zákaz drobenia pre intravilán
V súčasnosti je drobenie pozemkov regulované v podstate iba v extraviláne (mimo zastavaného územia obce). V extraviláne nemožno poľnohospodársky pozemok rozdeliť tak, aby vznikol pozemok menší ako 2000 m2 (sú výnimky). Podobnú zákonnú úpravu potrebujeme aj v intraviláne, teda v zastavanom území obce. Samozrejme, minimálna výmera pozemku by bola menšia, napríklad 200 m2 a taktiež by existovali výnimky.
Podmienky delenia pozemkov v intraviláne by už v súčasnosti mali byť regulované územnými plánmi, avšak nie každý územný plán takéto podmienky jasne vymedzuje. Problém je aj s tým, že orgány katastra rozdeľovanie pozemkov v intravilánoch často nekontrolujú. Aj preto sa javí ako vhodnejšie ustanoviť podmienky drobenia (minimálne výmery) priamo v zákone.
5. Dôsledne dodržiavať Stavebný zákon (§ 39b ods. 3)
Ešte stále máme účinný Stavebný zákon , ktorý vyžaduje, aby sa pri rozdeľovaní pozemkov vydávalo územné rozhodnutie, avšak tento zákon sa nerešpektuje a orgány katastra jednoducho nekontrolujú jeho dodržiavanie. To je najmä zodpovednosť Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Tu by naozaj stačilo len dodržiavať zákon a lepšie riadiť podriadené okresné úrady.
Viac noviniek z pozemkového a stavebného práva môžete sledovať na mojom facebooku.
Jedna odpoveď