Prístupová cesta je dôležitá
Každá stavba má byť podľa Stavebného zákona prístupná. Existenciu prístupu (t. j. napojenia na verejné komunikácie) skúma stavebný úrad pri povoľovaní stavby alebo rekonštrukcie. Mnoho občanov a developerov si v minulosti neodborne ošetrilo prístup k stavbe iba podielom na pozemku.
Podiel však sám o sebe neumožňuje aby bol pozemok využívaný ako prístupová cesta. O tom ako môže byť pozemok používaný rozhodujú spoluvlastníci väčšinou podielov (§ 139 ods. 2 OZ).
Problémy na stavebnom úrade a pri predaji
Ak teda občan nemá na pozemku viac ako 1/2 podielov, môže pri stavebnom konaní alebo pri rekonštrukcii očakávať problémy. Podobne pri predaji stavby nebude môcť predať podiel na prístupovom pozemku komu chce, ale bude musieť rešpektovať predkupné právo spoluvlastníkov – predaj nehnuteľnosti tak môžu spoluvlastníci prístupového pozemku zmariť.
Príklad
Pán Jozef v roku 2020 kúpil novostavbu rodinného domu v Hurbanove za 180 000 eur. Developer ho ubezpečil, že prístupová cesta je v poriadku, nakoľko každý vlastník na danej ulici má na pozemku pod cestou podiel 1/8 (vrátane p. Jozefa). V roku 2023 p. Jozef zmenil zamestnanie a musel za prácou odcestovať na druhý koniec republiky. Rozhodol sa preto predať dom v Hurbanove.
Uverejnil inzerát a ozvalo sa mu hneď niekoľko záujemcov. Pripravila sa kúpna zmluva k domu aj k podielu na prístupovej ceste, všetko sa podpísalo a zanieslo na kataster. Počas katastrálneho konania však sused p. Jozefa podal námietku relatívnej neplatnosti a dožadoval sa predkupného práva k podielu na ceste. Vec nakoniec skončila až na súde a kupujúci, ktorému mal p. Jozef predať dom, odstúpil od zmluvy. P. Jozef svoj dom dodnes nepredal, keďže sused mu stále robí problémy.
Zákony
Podľa § 139 ods. 2 Obč. zákonníka, o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Podľa § 47 písm. b) Stavebného zákona, stavba má byť prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie.
