Čo je kataster?
Kataster nehnuteľností je štátna evidencia, do ktorej sa zapisujú pozemky, stavby, byty a ich vlastníci ako aj ďalšie súvisiace údaje. Kataster v každom okrese spravuje okresný úrad. Údaje katastra sú tiež zverejnené na internete.
Kde vyhľadávať údaje?
Kto chce vyhľadávať v katastri, môže použiť niekoľko nástrojov na internete, medzi základné patria tieto dva weby:
https://kataster.skgeodesy.sk/eskn-portal/
https://zbgis.skgeodesy.sk/mkzbgis/sk/zakladna-mapa
Kým prvý používame skôr na vyhľadávanie listov vlastníctva, parciel a stavieb. Ten druhý pracuje viac s mapami a poslúži skôr vtedy, ak nepoznáme údaje o nehnuteľností, no vieme ju nájsť v mape.
Na čo nám je kataster?
Kataster je dôležitý najmä v tom, že podľa zákonného postupu zapisuje a eviduje údaje o vlastníkoch nehnuteľností. Tým sa vlastníkom poskytuje určitá miera ochrany pred osobami, ktoré by neoprávnene chceli zasiahnuť do ich vlastníctva. Samozrejme, táto ochrana nebola a stále nie je ideálna, no pomaly sa zlepšuje. Najmä po revolúcii v roku 1989 však veľa ľudí využilo dieru v evidencii a neznalosť vlastníkov na podvodné obohatenie sa.
Čo o katastri treba vedieť?
Kým začnete hľadať v katastri, je veľmi užitočné, ak sa o ňom naučíte aspoň pár faktov, ktoré vám s hľadaním a orientáciou v katastri veľmi pomôžu. Tu sú 4 znalosti o katastri, ktoré považujem za najdôležitejšie.
1. Kupujúci sa vlastníkom stáva až zápisom do katastra
Prekvapivo veľa ľudí túto základnú vec nevie. Ak sa predáva stavba, byt, či pozemok, vlastnícke právo kupujúceho vzniká až zápisom do katastra, tzv. vkladom. Nevzniká teda momentom podpisu kúpnej zmluvy a ani iným momentom, vždy vzniká vkladom. Kým sa teda nový vlastník, ktorý kupuje nehnuteľnosť, nezapíše do katastra, nie je vlastníkom. Toto pravidlo je uvedené v § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Pozor, platí to zásadne len pri nadobúdaní nehnuteľnosti na základe zmluvy. Pokiaľ sa zapisuje iný dokument (napríklad dedičské osvedčenie), používa sa iný druh zápisu – tzv. záznam. Záznam však nespôsobuje nadobudnutie vlastníckeho práva. Vlastníci zapisovaní záznamom sú spravidla vlastníkmi nehnuteľnosti už pred zápisom do katastra (napr. ak ide o zápis dedičstva, dedič nadobudol dedičstvo už momentom smrti poručiteľa).
2. Kataster vedie dve mapy
Toto je jedna z najmenej známych, najmenej pochopiteľných a súčasne aj najdôležitejších vecí, ktoré treba o katastri vedieť. Nikomu by za normálnych okolnosti nenapadlo, že evidovanie pozemkov by sa malo diať na dvoch mapách s dvoma rôznymi číslovaniami parciel.
Pôvodne mal kataster len jednu mapu. Druhé mapy vznikali pre jednotlivé katastrálne územia od 90. rokov, aby sa vyriešili prázdne miesta v evidencii pozemkov. Za socializmu sa totiž vlastníckemu právu neprikladal veľký význam a štát sa vlastníctvo dokonca neunúval ani riadne evidovať.
Namiesto toho, aby sa prázdne miesta v katastrálnej mape vyplnili, vytvorila sa ďalšia mapa, ktorá mala zobraziť pozemky chýbajúce v katastrálnej mape. V katastrálnych územiach tak máme takmer všade dve mapy: 1. katastrálnu mapu a 2. mapu určeného operátu (UO). V katastrálnej sú zobrazené parcely registra C a v mape UO sú parcely registra E. Mapy sa vzájomne dopĺňajú – pokiaľ v určitej lokalite nie sú v katastri zapísaní žiadni vlastníci C-KN parciel, spravidla v danej lokalite máme zapísaných vlastníkov E-KN parciel… Ak stále nerozumiete, je to normálne – chce to cvik.
Na obrázku nižšie je sútlač obidvoch máp vytvorená na portáli ESKN, konkrétne ide o katastrálne územie Terchová. Zelenými čiarami sú zakreslené hranice E-KN parciel (mapa UO) a čiernymi čiarami sú zakreslené C-KN parcely (katastrálna mapa).
3. Z katastra zistíte narodeniny aj hypotéku suseda
Po krátkom zacvičení sa môžete naučiť ako vyhľadávať parcely a listy vlastníctva, na ktorých sú zapísaní vlastníci parciel a stavieb. Potom už len stačí nájsť susedovu parcelu, list vlastníctva a na ňom nájdete dátum jeho narodenia. Ak má sused hypotéku, bude mať na liste vlastníctva zapísané aj záložné právo v prospech banky.
4. Mnohé pozemky sú zakreslené bez zamerania v teréne
Už sme spomínali, že kataster má dve mapy. Kým katastrálna mapa vznikala najmä meraním v teréne ešte za socializmu, mapy určeného operátu sú zásadne robené od stola. To znamená, že sa zobrala stará papierová mapa, niekedy aj storočná, a nahrala sa do počítača. V mnohých častiach Slovenska boli tieto mapy veľmi nepresné a súčasne bohužiaľ jediné dostupné. Štát a ani vlastníci jednoducho nemali v minulosti potrebu vyhotoviť presnejšie mapy. Spoliehali sa na hraničné kamene, ustálené užívanie a pod.
Za socializmu došlo k zmene a obhospodarovanie ornej pôdy prevzali družstvá, preorali hranice a ľudia stratili vedomosť o tom kadiaľ hranice prebiehajú. Okrem toho, že staršie mapy boli neraz kreslené len od oka, niekde nie sú dostupné ani tieto „náčrty“ – zničil ich požiar, alebo sa stratili. Náprava je často možná len s veľkými ťažkosťami za pomoci pamätníkov, archivárov, geodetov a rôznych listinných dôkazov. Niekde už pôvodné hranice nedokáže určiť nikto – chýbajú dôkazy a neraz sa improvizuje.
Problematika pozemkového práva nie je ľahká ani pre právnikov, preto na záver už len odporúčam moje dve knihy. 🙂
Pozemkové právo – vhodná pre právnikov
Pozemky, Stavby, Byty – vhodná pre laikov a ostatné profesie
Jedna odpoveď